¿Cuánto te deja un piso en alquiler?
La rentabilidad «bruta» que se ve en los anuncios no cuenta la comunidad, el IBI, los meses vacío, la hipoteca ni el IRPF. Aquí sí: te digo lo que te queda de verdad cada mes.
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De la rentabilidad bruta a lo que te queda.
La bruta es el alquiler de un año entre lo que cuesta el piso con sus impuestos y gastos de compra. La neta resta los gastos del año (comunidad, IBI, seguro, reparaciones) y los meses vacío.
El IRPF se paga sobre el rendimiento: alquiler cobrado menos gastos, menos los intereses de la hipoteca y menos la amortización (un 3 % al año del valor de la construcción y de la reforma). A lo que queda se le aplica la reducción por alquiler de vivienda habitual (un 50 % en general desde la ley de vivienda de 2023) y se suma a tu base, así que tributa a tu tramo marginal.
Con hipoteca, a lo anterior le quitamos la cuota entera. La parte de capital sale de tu bolsillo, pero es piso que vas pagando: por eso la rentabilidad «sobre tu dinero» la cuenta como tuya. Usamos los números del primer año.
Lo que no hace esta calculadora.
Ni lo que pagarías de plusvalía al vender. Solo lo que te deja el alquiler cada año.
Los impuestos de compra y algunas deducciones autonómicas cambian. Ajusta el % de gastos de compra.
Un seguro de impago cuesta en torno al 3–5 % del alquiler: súmalo a los gastos si lo vas a tener.
Lo que te estarás preguntando.
¿Qué gastos puedo restar en el IRPF?
Los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones y la conservación, la gestión, los suministros si los pagas tú y la amortización. Los intereses y las reparaciones no pueden pasar de lo que cobras de alquiler (lo que sobre se usa en los 4 años siguientes).
¿Qué reducción me toca?
Para contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, un 50 % en general; un 60 % si has hecho obras de mejora en los dos años anteriores; un 70 % si es el primer alquiler a un joven de 18 a 35 años en zona tensionada; un 90 % si bajas el alquiler más de un 5 % en zona tensionada. Los contratos anteriores mantienen el 60 %.
¿Y si es un alquiler turístico?
No tiene reducción, y además suele tener más gastos (limpieza, plataformas) y más meses vacío. Elige «Ninguna» en la reducción.
Tus pisos, con sus números de verdad.
La app lleva lo que cobras y lo que pagas de cada piso, su rentabilidad real y su parte de la renta, con la reducción que le toca.
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